Ваша коммерческая сделка недвижимого имущества не закрывается если заем не одобрен. Вы можете также улучшить

квалифицироваться. Вы могли даже позаимствовать 100% покупной цены если ваш доход или установивший, что доход прочный. Для коммерческого займа, сумма займа кредитор одобрит, основан в доходе арендной платы собственности, не вашего персонального дохода. Так чем доход более арендной платы собственность генерируется, то есть более высокий показатель КОЛПАЧКА, тем более заем, чтобы оценивать (LTV) кредитор одобряется. Если Вы покупаете свободное коммерческое построение, у вас будет трудным временем, получающим заем как есть не иметь любой доход арендной платы если Вы не собираетесь занимать это для вашего дела (бизнес). Заем, чтобы Оценивать: Коммерческие кредиторы стремятся быть более консерватором о займе, чтобы оцениваться. Наиболее коммерческий заем кредиторов

по 75% величины собственности. Следующее - просто грубое основное направление для LTV основанное в показателе КОЛПАЧКА как фактическое вычисление выходит за пределы этой статьи. КОЛПАЧОК ----- LTV 8% ----- 75% 7% ----- 67% 6% ----- 55% 5% ----- 45% Кредиторы будут только займом Вам суммы так что доход после затрат, то есть сеть, обслуживающая доход - по крайней мере 20-25% более, чем годовая оплата закладной собственности. Или другие слово, ссудная сумма - так что у вас будет положительным денежным потоком равным по крайней мере 20-25% оплаты закладной. Так если Вы приобретаете собственность с низким показателем КОЛПАЧКА, Вам нужно более задаток. Это - так истина для коммерческих свойств в Калифорнии как показатель КОЛПАЧКА - в 5% дипазоне. Коммерческое недвижимое имущество предназначено для элитной группы инвесторов так нет такой вещи как 100% финансирование. Показатель Интереса: интерес

для коммерческого зависимый от различных показателей 1. Ссудная сумма: В резидентной закладной если Вы заимствуете менее деньги, то есть соответствующий заем, ваш показатель интереса будет самым низким. Когда Вы заимствуете более деньги, то есть гигантский или супер гигантский заем, ваш показатель будет более высоким. В коммерческой закладной, реверс является истиной! Если Вы заимствуете $заем 200K, который ваш показатель мог быть 9%. Но Вы заимствуете $3M, ваш показатель мог быть только 5.9%! В некотором смысле, it s подобно получению более низкой цены когда Вы покупаете пункт в большом объеме в Costco. 2. Тип Собственности: показатель интереса для единственного ночного клуба арендатора, строящего будет выше чем много-розничная полоса арендатора поскольку риск более высокий. Когда построение ночного клуба исключено, it s значительно труднее, чтобы продавать или арендовать это по сравнению с много-розничной полосой арендатора. Показатель для квартиры - ниже, чем покупки полосы. Кредитору, все нужно крыша над их головой независимо от того, что, так что показатель

более низкий для квартиры. 3. Постарейте собственностью: заем для новой собственности будет иметь более низкий показатель чем полуразрушенный. Кредитору показатель риска для более старых свойств более высокий, так что показатель более высокий. 4. Область: если собственность расположена в растущей области подобно метро Атланты, показатель должен быть ниже, чем аналогичной собственностью расположенной в сельской ухудшающейся области Арканзаса. Это - другая причина, которую Вы должны изучать демографические данные области прежде, чем Вы купите свойство. 5. Ваша кредитная история: аналогично в резидентный заем, если у вас есть хорошая кредитная история, ваш показатель более низкий. 6. Кредиторы, которые Вы прилагаете заем с: Каждый кредитор имеет собственные показатели. Могло быть значимым различием, напр свыше 1%, в показателях интереса. Итак, Вы должны работать с кем-нибудь специализировался в коммерческих займах, чтобы делать покупки самые низкие показатели. 7. Гибкость Предварительной оплаты: Если Вы хотите иметь гибкость оплачивать заранее заем, тогда Вы должны платить более высокий показатель. Если Вы соглашаетесь держать заем на период займа, тогда показатель мог быть уменьшать 1% интереса. Смотри дополнительно о займу канала. Штраф Предварительной оплаты: В резидентном займе, штраф предварительной оплаты является часто опцией. Если Вы don t хотеться это, Вы платите более высокий показатель. Наиболее коммерческие займы имеют

штраф предварительной оплаты. Штрафная сумма предварительной оплаты уменьшена или сойдена каждый год. Например в 5 годах установивших показатель займа, штраф предварительной оплаты для первого года - 5% баланса. It s Уменьшал к 4% и затем 3%, 2%, 1% для 2, 3, 4-th и 5-th год соответственно. Ссудные Гонорары: В резидентной закладной, кредиторы могут предлагать Вам опцию никакие точки, никакие издержки если Вы платите более высокий показатель. Такая опция не доступна в коммерческой закладной. Вы должны платить между 1?2 в 1 ссудный гонорар точки, оценка стоила, гонорар сообщения оценки среды, и обработка/гарантировать гонорара. Кредитор нормально выпускается заемщику Письмо Интереса (LOI) если он заинтересован в кредитовании Вам денег. LOI Указывает ссудную сумму, показатель интереса, ссудного срока и гонораров. Как только заемщик уплатит все гонорары, кредитор начинает гарантировать заем. Если кредитор одобряет заем и Вы не принимаете это тогда кредитор держит все гонорары. Ссудные Типы: Пока там различный коммерческий заем набирается, большинство инвесторов часто сталкиваются с 3 основными типами коммерческих займов: * Деловая Администрация или заем SBA. Это - правительство гарантировавшее, что заем предназначал для занятых свойств владельца. Когда Вы занимаете 51% или более пространство в построении (автозаправочная станция считается занятым свойством владельца), Вы квалифицированы для этой программы. Ключевая польза - Вы можете позаимствовать по 90% покупной цены. * Заем Портфеля. Это - тип коммерческих займов заем кредиторов Вам используя свои собственные деньги. Кредиторы часто более гибкие поскольку it s их деньги. Например Объединившее Коммерческий, Банк Citi или Банк Cathay является кредитором портфеля. * Заем Канала. It s Труднее, чтобы объясняться среднему потребителю или инвестору, которые заем канала. It s Легче опознающий это своими характеристиками или просто просто спрашивает кредитора. o показатель часто более низкий. Это - часто около 1.2% над 5 или 10 летними показателями Казначейства US по сравнению с 1.85-3% над 5 или 10 летними показателями Казначейства US для займа портфеля. Это - ключевое преимущество займа канала. o кредиторы Канала только рассматривают большую ссудную сумму, напр по крайней мере $2M. o Кредиторы требуют, чтобы формировать единственный актив объекта, напр.. Компания Ограниченной Ответственности (LLC) должна передать название свойству. Это собирается экранировать свойство из других borrower s обязательств. o Если заемщик позже хочет продавать свойство перед блокировать период истекает, новый покупатель должен принять заем как продавца не может оплачивать сполна заем. Это делает это труднее, чтобы продавать свойство поскольку покупателю нужно находить значимую сумму наличных для различия между покупной ценой и ссудным балансом. Кроме того, кредитор мог бы отвергнуть ссудную заявку предположения по различным причинам как нет стимулов для этого, чтобы делать так. Если Вы - 1031- биржевой покупатель, Вы можете захотеть подумать дважды о покупке свойства в которой Вы должны принять заем. Если кредитор отвергнет ваше ссудное приложение предположения, Вы можете не закончить квалифицируясь для 1031 обмена и должны послать Сэм Дяди большой основной чек прироста. Это - скрытая стоимость займа канала. o Даже когда Вы позволены оплачивать заранее заем, это стоит рычага (рука) и нога если Вы хотите оплатить заранее заем. Штраф предварительной оплаты часто назван Эксплуатация Продукта или Defeasance. В основном Вы должны платить различие в интерес между показателем примечания вашего займа и текущий показатель Казначейства US в течение остальных лет займа! Эта сумма часто так высокая, что продавец нормально требует покупателя, чтобы принимать заем. Вы можете вычислить defeasance из www.defeasewithease.com website. Кроме defeasance, Вы также должны платить рослую обработку гонорара, которая - в $50-дипазоне 60K! Эти - другие спрятанные стоимого займа канала. Заем Канала может быть займом для Вас если Вы предназначаетесь держать заем для жизни займа, которая Вы соглашаетесь, чтобы в начале. В противном случае это могло быть очень дорого из-за своего inflexibility взятки. Область Охвата Кредиторов: коммерческие кредиторы должны заняться бизнесом в областях с которыми они знакомы. Например пока Зеленая Точка Коммерческая занимается бизнесом в Северной Калифорнии, она не покрывает Fresno или Округ Sacramento. Объединенный Коммерческий Банк только рассмотрит свойства в Калифорнии. Предусмотрительный Банк занимается бизнесом на Аризоне, Калифорнии и Неваде. Финансовые покрытия Серебряного Холма все 50 состояний но имеет один миллионный ссудный предел доллара. Кеннеди Funding занимается бизнесом почти везде но показатель красивый высоко как он - жесткий-финансовый кредитор. GE КОММЕРЧЕСКИЙ Финансируя только рассмотрит сделку с по крайней мере $займом 5M. Свойство Охвата Кредиторов Набирает: Наиболее коммерческие кредиторы должны только рассматривать определенные типы свойств, что они знакомы с. Например быть Вашингтон Mutual делает квартирами и офисными построениями но не продает в розницу свойства или автозаправочные станции. Citibank Не захочет рассматривать займы для перераспределенных свойств единственного арендатора. Westford Финансовый специализируется в церковном финансировании. Comerica Концентрируется в занятых свойствах владельца. Вывод: Коммерческие займы - много более комплекс чем резидентные займы. Как инвестор, Вы должны применить профессионального коммерческого ссудного брокера, чтобы помогать Вам с вашим коммерческим займом нужно. Шансы - то, что Вы закончите показатели более низкого интереса оплаты, избегающие потенциальных западней и иметь лучший шанс, чтобы одобрить заем.